בעשורים האחרונים, וביתר שאת בשנים האחרונות, חווה שוק הנדל"ן המסחרי
בישראל תנופת פיתוח אדירה, הבאה לידי ביטוי בבנייה מסיבית של מגדלי משרדים
מודרניים בעיקר באזור תל אביב רבתי, אך גם במרכזי התעסוקה הגדולים בכל רחבי הארץ.
צמיחה כלכלית זו, לצד שינויים מבניים באופי המכירה של יזמים וקבלנים אשר החלו
להציע למכירה שטחי משרדים קטנים ובינוניים של עשרות ומאות מטרים רבועים (ולא רק
קומות שלמות כפי שהיה נהוג בעבר), פתחה את השער עבור עסקים קטנים, חברות, עצמאיים
ומשקיעים פרטיים להפוך לבעלי נכסים מסחריים המותאמים בדיוק לצרכיהם.
כאשר חברה בע"מ או עסק עצמאי מחליטים לבחון את המעבר משכירות חודשית
לרכישת משרד, או כאשר משקיע פרטי מחפש אלטרנטיבת השקעה בעלת שיעורי תשואה גבוהים
מאלו הקיימים בשוק המגורים, עולה מיד סוגיית המימון. בעוד שמושג המשכנתא נתפס אצל
רוב הציבור כהלוואה המיועדת באופן בלעדי לרכישת דירת מגורים, הרי שקיים עולם שלם
ומקביל של "משכנתאות לעסקים" או מימון נדל"ן מסחרי. למרות הדמיון
הבסיסי במנגנון השעבוד, קיימים הבדלים דרמטיים ותהומיים בין שני סוגי האשראי הללו
החל מתקופת ההחזר, דרך שיעורי המימון ותמחור הסיכונים, ועד למעמד המשפטי והמיסויי
של הלווה. במדריך מקיף זה ננתח לעומק את כללי המשחק השונים בין שני העולמות כדי
לספק מפת דרכים פיננסית ועסקית ברורה.
בעבר הרחוק, שוק המשרדים ומגדלי התעסוקה היה נחלתם הבלעדית של תאגידי ענק,
חברות ביטוח ומשקיעים מוסדיים. קבלנים ויזמים נהגו למכור נכסים מסחריים אך ורק
כקומות שלמות או כחטיבות שטח רחבות היקף, דבר שדרש הון עצמי עצום וחסם את השוק
בפני חברות קטנות או משקיעים קטנים ובינוניים.
השינוי הגדול החל כאשר יזמים זיהו את הפוטנציאל הגלום בפיצול השטחים והחלו
לשווק משרדים בגדלים מגוונים, החל מעשרות מטרים בודדים ועד למאות מטרים רבועים.
שינוי אסטרטגי זה אפשר למשרדי עורכי דין, רואי חשבון, אדריכלים וחברות קטנות לרכוש
שטח בדיוק לפי המפרט והדרישות התפעוליות שלהם בבניינים חדישים ומפוארים. הם אינם
צריכים עוד להתפשר על פתרונות זמניים כמו דירות מגורים ישנות ששינו את ייעודן
למשרד, או להילחץ מכניסה כשוכרי משנה בנכסים של אחרים. המעבר של השוק למודל מכירה פתח
את הדלת לתחום המשכנתאות לעסקים, שצמח במקביל לגידול המשמעותי והרצוף בשוק
הנדל"ן העסקי.
אחד ההבדלים הבולטים ביותר שכל לווה מגלה מיד בפתח התהליך הוא תמחור
הריבית. הריבית על משכנתא לרכישת נדל"ן מסחרי גבוהה באופן מובנה מהריבית
המוענקת עבור משכנתא לדירת מגורים, כאשר הפער נע לרוב בין 1% ל-2%. הסיבה המרכזית לכך נעוצה
בדרך שבה המערכת הבנקאית והמלווים תופסים ומנתחים את מרכיב הסיכון בעסקה.
דירת מגורים נתפסת בעיני הבנקים כנכס הבטוח והיציב ביותר במדינת ישראל. רמת
הביקוש לקורת גג היא קשיחה, וגם בתקופות של האטה כלכלית, הסיכוי שהנכס יעמוד ריק
לחלוטין לאורך זמן הוא נמוך יחסית. לעומת זאת, נדל"ן מסחרי נחשב לנכס תנודתי
ורגיש בהרבה למצב המאקרו-כלכלי, לשינויים טכנולוגיים ולמחזורי עסקים. חברות עלולות
להיסגר, להצטמצם או לעבור לעבודה מרחוק, דבר המגדיל את הסיכון לתקופות שבהן המשרד
יעמוד שומם ללא שוכר (Vacancy Factor). הבנק רואה בבטוחה המסחרית נכס בעל סיכון גבוה יותר, ומפצה על כך באמצעות
דרישת ריבית גבוהה יותר. עם זאת, חשוב להדגיש כי מדובר במימון זול ואטרקטיבי
משמעותית בהשוואה להלוואות עסקיות שוטפות או אשראי מסחרי ללא בטוחות, שכן הנכס
עצמו עדיין משמש כשעבוד ישיר ומוצק לטובת הבנק.
כאשר אדם פרטי רוכש דירת מגורים, המערכת הבנקאית מאפשרת לו לפרוס את תשלומי
ההחזר לאורך תקופה ארוכה וממושכת מאוד, היכולה להגיע כיום עד ל-30 שנה. פריסה רחבה
זו נועדה להקטין את נטל ההחזר החודשי ביחס להכנסה השוטפת של התא המשפחתי.
בעולם המשכנתאות לעסקים, חוקי המשחק שונים לחלוטין. הבנקים אינם ששים
להעניק אשראי ארוך טווח לנכסים מסחריים מתוך הבנה כי אורך החיים הכלכלי, קצב
התיישנות המערכות והתמורות במתחמי העסקים מהירים בהרבה. לרוב, תקופת הפריסה
המקובלת במשכנתא למשרד אינה מתקרבת לזו של עולם המגורים, והיא עומדת בדרך כלל על
תקופת מימון מוגדרת של עד 20 שנים. המשמעות
עבור הרוכש העסקי או המשקיע היא החזר חודשי גבוה ואינטנסיבי יותר בכל חודש, דבר
המחייב תכנון תזרימי קפדני ובחינה מעמיקה של יכולת העסק או של דמי השכירות המופקים
מהנכס לשרת את החוב בטווח השנים המקוצר.
יש לציין שתחום משכנתאות למשרדים הוא קטן יותר ומספר גופי המימון מצומצם יותר מאשר תחום של
משכנתאות לאנשים פרטיים שרוכשים דירות, כאשר תקופת המימון מוגדרת על ידי שני סוגים
של גופי מימון: הבנקים בישראל, וחברות חוץ בנקאית.
במשכנתאות בנקאיות ניתן לקבל 20 שנים לעומת משכנתאות חוץ בנקאיות המימון הוא קצר יותר.
בנקים ניתן לקבל בבנקים שיעורי ריבית נמוכים יותר ב- 1.5 אחוז על משכנתאות למשרדים ונדלן מסחרי
שיעור המימון: מגמות ההון העצמי ברכישת נדל"ן מסחרי
הבדל דרמטי נוסף טמון בגובה ההון העצמי הנדרש מהרוכש. ברכישת דירת מגורים
ראשונה, הרגולציה של בנק ישראל מאפשרת לקבל שיעור מימון גבוה במיוחד של עד 75% משווי הנכס, מה שמקל על זוגות צעירים ורוכשים פרטיים להיכנס לשוק.
בנדל"ן מסחרי, רשת הביטחון של הבנקים רחבה יותר ודרישות ההון העצמי
קשוחות יותר. ככלל, המערכת הבנקאית נוהגת לממן נכסים מסחריים בשיעורי מימון נמוכים
יותר, הנעים לרוב בטווח של בין 50% ל-70% מערך הנכס. עם זאת,
בשנים האחרונות ניכרת מגמה ברורה של הגדלת שיעורי המימון בשוק. מגמה זו מונעת הן
מהתחרות הגוברת בין הבנקים המסחריים עצמם, והן מפתרונות מימון יצירתיים המגיעים
ישירות מהיזמים והקבלנים בשטח. במסגרת מבצעי שיווק שונים, יזמים מאפשרים לרוכשים
לקבל תנאי מימון אטרקטיביים המגיעים ל-60%-70% ואף מעבר לכך, דבר המאפשר למשקיעים להצטרף לשוק המשרדים עם הון עצמי של מאות אלפי שקלים בודדים בלבד – סכום שלעיתים קרובות נמוך משמעותית מההון העצמי
הנדרש כיום לרכישת דירת מגורים סטנדרטית.
יש לציין שבמחלקות העסקיות של הבנקים ניתן לקבל גם מעל 100 אחוז מימון, כמובן הדבר מותנה
בדוחות כספיים טובים, והאם מדובר בחברה בע"מ או בעוסק מורשה, משום שהמחלקות
העסקיות בבנקים יכולות לתת סולו על חלק מהמשכנתא, ישנם מקרים בהם אחוזי המימון
יכולים להגיע ל 130 או 150 אחוז, תלוי בטיב בעסק ובתחום הפעילות שלו,
ישנה אפשרות נוספת של הגדלת אחוזי המימון במשכנתא על יד כתיבת תכנית עסקית לעוסק מורשה
או חברה בע"מ, תכנית עסקית טובה שתתאר את היזם, את השוק, את הרווחיות החדשה
של היחברה לאחר ביצוע התכנית העסקית בעקבות קבלת המשכנתא, וכך התכנית העסקית תשכנע
את מנה הסניף בבנק, וניתן לקבל סכומים גדולים יותר משמעותית .
ההבדל המשפטי והכלכלי העמוק ביותר בין משכנתא למגורים לבין משכנתא למשרדים
בא לידי ביטוי במערכת המיסוי ובדיני החברות. בעוד שרכישת דירת מגורים ראשונה על
ידי אדם פרטי נהנית מהקלות משמעותיות ופטורים מדורגים במס רכישה, הרי שברכישת
נדל"ן מסחרי חל מס רכישה קבוע וגבוה יחסית מהשקל הראשון, ללא קשר לזהות הרוכש.
השוני האמיתי מתגלה באופן שוטף לאחר הרכישה:
·
הכרה בהוצאות: חברה בע"מ או עסק עצמאי הרוכשים משרד
רשאים לנכות ולקזז את כל ההוצאות השוטפות הכרוכות באחזקת הנכס, לרבות הוצאות
המימון (תשלומי הריבית על המשכנתא לעסקים) והוצאות הפחת השנתיות על המבנה. משקיע
פרטי שקונה דירת מגורים אינו יכול להכיר בריבית המשכנתא כהוצאה מוכרת כנגד הכנסתו
השוטפת.
·
מיסוי על הכנסות משכירות: אדם פרטי המשכיר דירת
מגורים יחידה נהנה ממס נמוך מאוד (ולעיתים קרובות מפטור מלא בהתאם לתקרת החוק).
מנגד, אדם פרטי המשכיר משרד או נכס מסחרי ייאלץ לשלם מס לפי שיעור המס השולי שלו –
שכן ההכנסה מההשכרה מצטרפת באופן ישיר לכלל הכנסותיו מעבודה או מעסק. לעומת זאת,
חברה בע"מ הרוכשת נכס מסחרי למטרת השכרה תשלם על רווחיה את מס החברות הקבוע
במשק, ואילו ברגע שהיא רוכשת את הנכס לשימושה העצמי אין לה הכנסות שכר דירה, והיא
נהנית מהפחתת נטל המס דרך הוצאות הפחת והמימון בלבד.
עבור עסקים רבים, המעבר משכירות חודשית לבעלות על הנכס הוא אבן דרך
אסטרטגית משמעותית. נכון, העלות הראשונית של הרכישה והקצאת ההון העצמי הן גבוהות
ומחייבות רתק הוני, אך היתרונות ארוכי הטווח משנים את פני החברה. הבעלות מעניקה
לעסק קביעות, יציבות ושקט נפשי מוחלט, אין עוד חשש מהעלאות שכר דירה שרירותיות מצד
בעלי נכסים בתום תקופת החוזה, ואין צורך להתמודד עם לוגיסטיקה מורכבת ועלויות מעבר
כבדות אחת לכמה שנים.
מעבר לשיקולי הנוחות והקביעות, מדובר במשוואה כלכלית טהורה: בעוד שתשלומי
השכירות מהווים הוצאה "אבודה" שיוצאת מחשבון הבנק של החברה ומממנת נכס
של אדם אחר, הרי שתשלומי החזר המשכנתא החודשיים מהווים בעצם רכישה הדרגתית של
הבעלות והפיכת ההוצאה לנכס קבוע ויציב הרשום במאזן החברה. ככל שהתשואה הריאלית על
הנכס המסחרי גבוהה יותר, כך גדלה הכדאיות הכלכלית של חברות ועסקים להעדיף קנייה
מבוססת מימון על פני שכירות שחיקה.
הבנת ההבדלים הפיננסיים והמיסויים בין משכנתא למגורים למשכנתא מסחרית היא
רק הצעד הראשון במסלול. בסופו של דבר, הצלחת העסקה והיכולת של הנכס לשרת את החוב
ולייצר ערך כלכלי לארגון או למשקיע, תלויות לחלוטין באיכות הריאלית של
הנדל"ן, במיקום הגיאוגרפי שלו, ברמת הגמר, ובפוטנציאל השיווקי והאכלוסי שלו
בתוך המגדל.
תהליך של מעבר משכירות לבעלות, או בחירת משרד נכון להשקעה מניבה, מחייבים
ליווי מקצועי של מומחים המכירים את חוזי הסגירה האמיתיים ואת מגמות השוק הדינמיות
בתחום העסקי. כדי לאתר את הנכסים בעלי נתוני הפתיחה וההשבחה הטובים ביותר באזורי
הביקוש המרכזיים, מומלץ להיעזר במאגר הרחב ובניסיון המוכח שלסוכנות זוז יועצי נדל"ן המתמחה במשרדים להשכרה ומכירה בתל אביב ובגוש דן. חיבור נכון בין תכנון פיננסי חכם, אסטרטגיית מימון מותאמת אישית של יועץ
משכנתאות מיומן, ואיתור מדויק של הנכס בשטח, הוא הנוסחה הבטוחה להפיכת הנדל"ן
המסחרי למנוע צמיחה כלכלי ארוך טווח.
